Marknadsanalys · · Epival
30 miljoner i värdeskillnad?
Geografiska skillnader i driftkostnader kan få stora konsekvenser när fastighetsägare analyserar nya marknader. Ett enkelt räkneexempel visar varför.
När Epival analyserar Nils Holgersson-undersökningen 2025 visar de totala kostnaderna för fjärrvärme, el, vatten och avfall varierar med drygt 300 kronor per kvadratmeter mellan Sveriges billigaste och dyraste kommun.
För en fastighet med 5 000 kvadratmeter innebär det en årlig kostnadsskillnad på cirka 1,5 miljoner kronor. Men vad betyder det för fastighetens värde?
Driftkostnaden påverkar avkastningen
Anta att två identiska fastigheter har samma hyresintäkter och övriga kostnader, men olika kommunala driftkostnader. Om skillnaden i driftnetto uppgår till 1,5 miljoner kronor per år och båda värderas till ett direktavkastningskrav på 5 procent motsvarar det teoretiskt en värdeskillnad på omkring 30 miljoner kronor.
I verkligheten påverkas fastighetsvärdet även av hyresmarknad, vakansrisk, läge, finansiering och lokala avkastningskrav. Men exemplet visar varför driftkostnader aldrig bör analyseras isolerat.
Känner du marknaden innan du investerar?
Förvärv på nya marknader innebär ofta att investeraren behöver bedöma förutsättningar som inte är självklara utifrån säljarens ekonomiska rapporter. Vad är en rimlig fjärrvärmekostnad? Hur skiljer sig VA- och avfallstaxor? Hur står sig hyresnivåerna mot den lokala marknaden?
Det är frågor som Epival Property Intelligence vill hjälpa fastighetsägare att besvara genom samlade marknadsdata och ekonomiska analyser.
En fastighetsinvestering börjar inte med köpeskillingen. Den börjar med att förstå siffrorna bakom den.