Marknadsanalys · · Epival
Fastighetsmarknaden vaknar men vilka fastigheter klarar nästa prövning?
Investerarna ser möjligheter på den svenska fastighetsmarknaden. Samtidigt ökar osäkerheten kring räntor och finansiering. Frågan är inte längre bara när marknaden återhämtar sig, utan vilka fastigheter som faktiskt står starka när förutsättningarna förändras.
Den svenska fastighetsmarknaden visar tecken på förnyad aktivitet.
Enligt Cushman & Wakefields investerarundersökning från oktober har de flesta investerare förväntningar om stabila eller stigande fastighetsvärden under det kommande halvåret. Förvärvsintresset är fortsatt starkt, men investerarna har blivit mer selektiva. Samtidigt visar Byggföretagens senaste prognos att bygginvesteringarna väntas öka med sex procent under 2026–2027.
Det låter som början på en återhämtning men under ytan finns flera utmaningar.
När räntan inte längre är räddningen
Riksbanken lämnade i september styrräntan oförändrad på 1,75 procent, samtidigt som banken signalerade möjliga höjningar framöver. För fastighetsägare innebär det att kalkylerna behöver tåla ett scenario där finansieringen blir dyrare. En fastighet med ett driftnetto på två miljoner kronor har ett teoretiskt värde på 40 miljoner kronor vid fem procents direktavkastningskrav.
Om avkastningskravet stiger till 5,5 procent sjunker det beräknade värdet till cirka 36,4 miljoner kronor. Det är en skillnad på 3,6 miljoner kronor trots att fastighetens intäkter och driftkostnader är oförändrade.
Driftnettot blir allt viktigare
När investerarna blir mer selektiva ökar betydelsen av uthyrningsgrad, driftkostnader och underhållsbehov. En fastighet med stabila hyresintäkter, kontrollerade energikostnader och genomtänkta investeringar kan vara bättre rustad än en fastighet vars kalkyl bygger på stigande marknadsvärden. Det väcker också en annan fråga: Hur många fastighetsägare vet vilken ekonomisk potential som redan finns i det egna beståndet?
Nästa möjlighet kanske inte är ett förvärv
När marknaden återhämtar sig riktas ofta uppmärksamheten mot nya affärer.
Men energieffektivisering, förbättrad förvaltning och strategiska underhållsåtgärder kan också skapa värde genom ett högre driftnetto. För att identifiera möjligheterna krävs beslutsunderlag som kopplar samman drift, investeringar, finansiering och fastighetsvärde. Det är den typen av analyser som Epival vill göra mer tillgängliga för användarna.
Marknadens återhämtning kan skapa nya möjligheter. Men framtidens vinnare avgörs kanske inte av vem som köper flest fastigheter utan av vem som förstår och utvecklar värdet i dem man redan äger.